۹۰ نکته قابل توجه برای مالکان خواستار مشارکت در ساخت

مالکانی که قصد مشارکت در ساخت با سازنده ها را دارند باید چندین نکته را در ذهن داشته باشند چرا که بی توجهی به این نکات ممکن است به مشکل چشمگیری در پروژه منجر شود. پس نکات زیر را با دقت هر چه تمام تر بخوانید و از آن برای یک مشارکت خوشایند و بدون دردسر استفاده کنید.به گزارش ملک رادار، ۹۰ نکته بدین شرح است: ۱. جهت جلوگیری از بروز اختلافات لاینحل ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید. سازنده ها، قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی بتوانند از بار مسوولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند. ۲. تعیین و ایجاد شرایط قرارداد، فنی و نیاز به تخصص دارد و از توان مالکین خارج است. ۳. قبل از اقدام به هر گونه قرار داد حتما یک کارشناس مشارکت در ساخت برای مذاکرات و عقد قرارداد انتخاب و از او بهره گیری نمایید. ۴. به نمونه قرارداد های مشارکت در ساخت (خام) اطمینان نکنید. ۵. تمامی هزینه های محاسبات مهندسی، نقشه کشی و هزینه های شهرداری مربوط به صدور پروانه ساختمان، هزینه های تراکم بر عهده سازنده است. ۶. در تعیین میزان خسارات نباید افراط و تفریط شود. ۷. برخی سازنده ها شرایط لازم برای مشارکت را ندارند. ۸. در بحث داوری، رای داور بر خلاف رای دادگاه مبنی بر محکومیت، قابل اعمال ماده ۲ قانون محکومیت های مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود. ۹. قبل از انجام قرارداد، اگر ملک شما دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است، نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر بصورت قانونی و یا توافقی اقدام کنید. ۱۰. با توجه به اینکه مشخصات چک و بابت آن، در قرارداد ذکر میگردد، این چک ها فاقد ضمانت اجرای کیفری است و صرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن، امکان پذیر است. گزارش اختصاصی ملک رادار از سهم قیمت زمین در بهای تمام شده واحد مسکونی ۱۱. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرضه و میزان هزینه ساخت و غیره می باشد. ۱۲. در انتخاب نقشه معماری، طراحی داخلی و نما مشارکت داشته باشید. ۱۳. به جای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گود برداری تقریبا غیر ممکن است. ۱۴. اقاله قرارداد مشارکت (اقاله، نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می‌شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.) بعد از تخریب تقریبا غیر ممکن است. ۱۵. در اکثر قراردادها، چک های صادره توسط سازنده نمی تواند صرفا به عنوان تضمین قرار داد باشد این چک ها جنبه حقوقی دارد. ۱۶. اساس مشارکت در ساخت، مبتـنی بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری به پیمان و قرارداد، دانش و تخصص سازنده است. ۱۷. تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، گذر و غیره بسیار متفاوت و متغیر است. ۱۸. تعیین قدرالسهم شرکاء بسته به نوع ساخت و سازنده متفاوت و متغیر است. ۱۹. تصمیم به انجام مشارکت قدم اصلی است. ۲۰. زمانی اقدام به این کار نمایید که از انعطاف لازم برخوردار بوده و شریک بسیار منصف و قانونمندی یافته باشید. ۲۱. سازنده برای هر فعالیت و اقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد. ۲۲. وجه پرداختی به مالک جهت تامین مسکن در مدت ساخت و ساز مشخص شود و به عنوان یکی از ضمانت های اجرایی قرارداد لحاظ شود. ۲۳. از امضای قرار دادهایی که سازنده از جزییات پرهیز می نمایند، خودداری نمایید. ۲۴. با سرزدن به پروژه هایی که شریک سازنده در حال ساخت دارد، سعی کنید از نحوه کار وی اطلاع کافی کسب کنید. به تاسیسات ساختمان، فضاهای داخلی و نمای ساختمان خوب توجه کنید. ۲۵. پروژه هایی از سازنده که عمر بیشتری داشته، کاستی های خود را به روشنی نمایش می دهند. از آنها بازدید نمایید و در فرصتی مناسب، حتی از افراد ساکن در ساختمان های که قبلا توسط سازنده ساخته شده درصد رضایت آنها را از بنا جویا شوید. ۲۶. بهتر است فردی دارای صلاحیت، بعنوان نماینده مالک انتخاب شود. ۲۷. پایبندی شریک سازنده به معیارهای اخلاقی و موازین حقوقی را مورد بررسی قرار دهید. ۲۸. اگر فعالیت های سازنده محدود به منطقه ای خاص بوده و اکنون منطقه فعالیتش را تغییر داده است دراین تغییر منطقه حتما دلیلی وجود دارد. پس موشکافانه و با آگاهی کامل پیش بروید. ۲۹. کارنامه کاری شریک سازنده را کاملا بررسی نمایید. ۳۰. از شراکت با افرادی که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید اجتناب نمایید. ۳۱. هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده ندهید، مگر با نظر و صلاح دید کارشناس مشاور مشارکت در ساخت و با شرایط محکم و نافذ. ۳۲. از توانایی مالی شریک سازنده کاملا اطمینان حاصل نمایید. ۳۳. نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت سازنده باشد. ۳۴. از عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت های سازنده (اشخاص حقوقی) حتی الامکان بپرهیزید. ۳۵. هر تغییری در جدول زمان بندی با توافق طرفین و بصورت کتبی انجام گردد. ۳۶. تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی انجام گردد ۳۷. تمام توافقات و اقدامات طرفین در حین قرارداد همراه با صورتجلسه کتبی و با امضا طرفین باشد. ۳۸. مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیر مبهم باشد. ۳۹. مهمترین قسمت یک قرارداد مشارکت، چگونگی ایجاد شرایط قرارداد می باشد. ۴۰. جرایم ساختمانی ماده ۱۰۰ (در صورت تخلف بدون هماهنگی و کسب موافقت مالک) برعهده سازنده میباشد. ۴۱. بلاعوض ملاک ارزیابی سازنده نیست. ۴۲. وکیل حقوقی شما نمی تواند کارشناس مشارکت در ساخت باشد. ۴۳. خارج شدن قرارداد از حالت تعادل به نفع هریک از طرفین، قطعا قرارداد را به بن بست می رساند. ۴۴. اجازه ندهید افراد سود جو با اعداد و ارقام بالا و نامعقول شما را وسوسه کنند زیرا باعث برهم زدن افکار شما و نهایتا عدم انجام قراردادی قابل اطمینان و آسایش فکری شما میشود. ۴۵. هر درخواست و یا انتظاری دارید با مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در میان بگذارید. ۴۶. در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید. ۴۷. به هیچ عنوان با افراد فاقد صلاحیت مشورت نکنید. ۴۸. در ارتباط با مسائل فنی که تخصص ندارید اظهار نظر نکنید، شاید به ضرر شما تمام شود. ۴۹. با فکر، دید مثبت و هدف انجام قرارداد وارد مذاکره شوید. ۵۰. غیر از جلسات تعیین شده توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در هیچ نشستی شرکت نکنید. ۵۱. بررسی هر پیشنهاد، از طرف هر شخص را به مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) واگذار کنید. ۵۲. قراردادهایی که دارای چند سازنده میباشد باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازنده ها باشد. (قرارداد تضامنی) ۵۳. بهتر است قرارداد با یک نفر سازنده منعقد گردد تا چند سازنده. ۵۴. قراردادهایی که دارای چند مالک میباشد جهت جلوگیری از تخطی یکی از مالکین و ضایع شدن حق دیگر مالکین نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه مالکین باشد. (قرارداد تضامنی) ۵۵. میزان خوشنامی و اعتبار یک سازنده در بلاعوض موثراست، هرچه سازنده دارای اعتبار بالاتری باشد آسایش خاطر مالکین در طول مدت قرارداد بیشتر است. ۵۶. بنگاه های سنتی املاک (یک مغازه با چند مشاور فروش واجاره) قابلیت لازم برای انجام قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند. ۵۷. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه های ساخت وقدرالسهم مالکین دارد. ۵۸. در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی بصورت تفصیلی و به روش های برنامه ریزی زمان در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود. ۵۹. در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم جدول ماهانه پیشرفت فیزیکی پروژه و ارایه به مالک و تایید او ضروری است. ۶۰. در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم دفتر گزارش روزانه کارگاه و تایید مالک یا نماینده وی ضروری است. ۶۱. قرارداد الزاماً نباید حاوی کلمات حقوقی باشد. بهترین قراردادها، روشن، صریح و متمرکز بوده و حاوی شیوه نگارشی ساده هستند، تا باعث ابهام نشوند. ۶۲. دقیق تر بودن طرفین در آغاز کار از بروز بحث و جدل در مراحل بعدی جلوگیری خواهد کرد. ۶۳. هرگز فرض نکنید طرف مقابل شما به شرایط شما آگاهی کامل دارد. همواره خواسته های خود را مشخص کنید. اگر پیش نویس قرارداد ندارید، سرفصل خواسته ها و شرایط خود را فهرست وار پیش از مذاکره یادداشت کنید ۶۴. دانش خود را از قوانین کامل کنید. ۶۵. درصورتیکه رای داوری عاری از هرگونه اشتباه شکلی و ماهوی باشد. برای هر دو طرف اختلاف، لازم الاتباع بوده و اگر هر یک ازطرفین از رای تمکین ننمایند با درخواست طرف دیگراز دادگاه صالح و با صدور اجراییه بدون هیچ گونه رسیدگی، تصمیم اتخاذ شده داور، توسط دادگاه به اجرا در می آید. ۶۶. ضمانت های اجرایی قرارداد، بدون افراط و تفریط لحاظ شود. ۶۷. قرارداد را به دقت مطالعه کنید! تمام قرارداد را پیش از امضا کردن به دقت و کامل مطالعه کنید و هیچ چیز را نفهمیده رها نکنید. ۶۸. عباراتی مثل: فکر کردم، نمی دانستم یا خیال می کردم، عبارات محکمه پسندی نیستند خصوصاً اگر نکات مورد دعوی در متن توافقنامه واضح باشند. ۶۹. مذاکره برای رسیدن به خواسته ها در یک قرارداد، یک مهارت حرفه ای است. نکاتی را که مایلید در قرارداد دارای انعطاف باشند پیش از مذاکره یادداشت کنید و به مشاور خود بگویید. ۷۰. توافق و تراضی طرفین برای ارجاع اختلاف به داوری موجب می شود که دادگاه صلاحیت استماع دعوای موضوع داوری را نداشته باشد. ۷۱. موارد بازدارنده از تخطی در قرارداد در اجرای دقیق تر قرارداد بسیار موثر است. .۷۲قرارداد مشارکت بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی منعقد می شوند که براساس اصل آزادی اراده بنا شده اند و قرارداد هایی آزاد هستند و نمی توان در آن ها اسلوب خاصی را جستجو نمود. .۷۳اگر چکی صادر می شود در نزد کارشناس مشارکت و گواهان تنظیم و امضا شود. .۷۴از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود. ۷۵. از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود. ۷۶. حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند. ۷۷. اسنادی که نزد صاحب آژانس به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود. ۷۸. اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود. ۷۹. صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست. ۸۰. در قرارداد قید شود که آیا در سند قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر. ۸۱. قرارداد نباید فاقد تعادل و متضمن منافع طرفین قرارداد باشد. ۸۲. شاید مشاوران املاک واسطه‌های خوبی باشند، ولی قطعا داوران خوبی نمی باشند. داور باید دارای صلاحیت باشد. ۸۳. در قراردادهایی که سهم مالک وسازنده در یک واحد مشترک می گردد، نحوه بهره برداری زمان و کیفیت فروش ویا حتی اجاره دادن، با توجه به میزان قدر السهم آنان، صریحاً در قرارداد مشخص شود. ۸۴. دیده شده بعضی از واسطه های مشارکت در ساخت نمونه سازه های دیگر سازنده ها را به سازنده معرفی شده نسبت می دهند در این خصوص دقت کنید. ۸۵. زیاد بودن تعداد پروژه های در دست ساخت سازنده همیشه معرف توانایی سازنده نیست. زیرا به همان نسبت نیز میزان بدهی نیز افزوده میشود. ۸۶. ارزیابی سازنده بسیار حیاتی است. ۸۷. هرگز با بساز وبفروش وارد قرارداد مشارکت درساخت نشوید. ۸۸. پیش فروش اگر مدیریت شود نه تنها خطری برای پروژه ندارد بلکه شاید به سرعت و کیفیت پروژه کمک نماید، حق پیش فروش واحدها برای سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر ازمیزان سرمایه وارد شده در پروژه باشد. ۸۹. در املاک کلنگی دارای واحد تجاری اگر واحد تجاری بصورت ملکیت یا حتی سرقفلی به شخص ثالث واگذار گردیده است، حضور او هم در قرارداد بعنوان مالک (عین یا منفعت) الزامی است. ۹۰. توصیه شود به جای طمع در میزان مابه التفاوت قرارداد (بلاعوض) به یک قرارداد کاملا اصولی و دقیق فکر نموده و با سازنده خوش نام، معتبر و پرتجربه شریک شود.